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    土地增值税清算的两种计算方法

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    作者:李先成陈进军

    来源:中国税务报

    时间:2013-05-20

    土地增值税清算一般有两种计算方法,下面分别称为甲计算法和乙计算法。这两种方法纳税人不能任意选用,但不同的计算方法和计算口径,给纳税人带来的税负却不同。

    甲计算法,指在同一个房地产开发项目中,先按普通住宅、非普通住宅、门面房、车库和其他房开产品等,单独采用房开产品销售收入比例或房开产品定额成本比例或其他合理方法,分别计算各房开产品的增值额与扣除项目金额,据以计算各房开产品应纳的土地增值税。持甲计算法观点的纳税人,依据是《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发…2006?187号)规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行计算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位进行清算??⑾钅恐型卑胀ㄗ≌头瞧胀ㄗ≌?,应分别计算增值额。

    乙计算法,指在同一个房地产开发项目中,以国家有关部门审批的房地产开发项目(包括普通住宅、非普通住宅、门面房、车库和其他房开产品等)为单位,先统一核算该房地产开发项目的增值额与扣除项目金额。然后再按房开产品销售收入比例或房开产品定额成本比例或其他合理方法,在普通住宅、非普通住宅、门面房和车库等其他房开产品中分配增值额与扣除项目金额,据以计算各房开产品应纳的土地增值税。持乙计算法观点的纳税人,依据是增值税暂行条例实施细则第八条“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定。

    现笔者就同一房地产开发项目应纳的土地增值税,对比甲、乙两种计算法带来的不同税负结果。

    湖北省随州市某房地产开发有限公司,2006年1月1日~2012年6月30日,土地增值税清算项目总建筑面积124326.5平方米,不可售面积6078.34平方米,可售面积118248.16平方米,已销售面积99670.04平方米,其中普通住宅已售31363.73平方米,非普通住宅已售27432.49平方米,其他开发产品(包括门面房、车库等)已售40873.82平方米,未出售面积18578.12平方米。

    经核实,该单位2006年1月1日~2012年6月30日期间,实现销售收入26485.56万元,其中:普通标准住宅4018.75万元,非普通标准住宅3829.78万元,其他开发产品18637.03万元。在该项目土地增值税清算中,按发生合理总成本在已售、未售产品之间分配,已售产品应分摊的扣除项目金额为24721.54
    万元,其中:取得土地使用权所支付的金额3409.48万元,房地产开发成本14455.96万元,房地产开发费用1786.54万元(按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%计算),与转让房地产有关的税金1496.47万元,财政部规定的加计20%扣除数3573.09万元,土地增值总额=

    经核实,该单位2006年1月1日~2012年6月30日期间,实现销售收入26485.56万元,其中:普通标准住宅4018.75万元,非普通标准住宅3829.78万元,其他开发产品18637.03万元。在该项目土地增值税清算中,按发生合理总成本在已售、未售产品之间分配,已售产品应分摊的扣除项目金额为24721.54万元,其中:取得土地使用权所支付的金额3409.48万元,房地产开发成本14455.96万元,房地产开发费用1786.54万元(按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%计算),与转让房地产有关的税金1496.47万元,财政部规定的加计20%扣除数3573.09万元,土地增值总额=

    26485.56-24721.54=1764.02(万元)。

    甲计算法:(根据房开产品明细单独计算增值额与扣除项目金额后分别计算土增税)在同一个房地产开发项目中,先按房开产品明细单独计算增值额与扣除项目金额,然后分别计算各房开产品应纳的土地增值税。

    1、普通标准住宅:转让收入4018.75万元,应扣除项目金额为7065.01万元,其中:取得土地使用权所支付的金额1072.88万元,房地产开发成本4187.07万元,房地产开发

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